بازار مسکن در حالی زیر فشار تورم و افزایش هزینه ساخت‌وساز گرفتار شده که افت قدرت خرید خانوارها، خانه‌دار شدن را دشوارتر کرده و ناکامی طرح‌های حمایتی، بلاتکلیفی متقاضیان را تداوم بخشیده است.
به گزارش خبرگزاری ۶۰ثانیه، بازار مسکن از ابتدای دهه ۹۰ به‌تدریج وارد دوره‌ای از افزایش قیمت‌ها شد و با تشدید تورم و تداوم رکود معاملات، در سال‌های پایانی این دهه و ابتدای دهه ۱۴۰۰ به یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های رکود تورمی خود رسید؛ وضعیتی که در سایه شکاف فزاینده میان درآمد خانوارها و هزینه‌های زندگی، قدرت خرید متقاضیان مصرفی را به‌شدت کاهش داد و مسیر خانه‌دار شدن را برای بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌ها و مستأجران دشوار کرد.
در این میان، افزایش مداوم قیمت مسکن و عقب‌ماندن درآمد خانوارها از هزینه‌های خرید و اجاره، به‌تدریج شرایطی را رقم زد که در آن، خانه‌دار شدن برای بسیاری از متقاضیان از یک هدف دست‌یافتنی به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شد. این روند در سال‌های اخیر نیز تشدید شده و بخشی از مستأجران، علاوه بر ازدست‌دادن امکان خرید مسکن، برای تأمین هزینه‌های اجاره نیز با دشواری‌های جدی مواجه شده‌اند؛ شرایطی که برخی از خانوارها را به مهاجرت معکوس واداشته و گروهی دیگر را به سکونت در حاشیه کلان‌شهرها سوق داده است.
وعده ساخت ۴ میلیون مسکن روی کاغذ
از سوی دیگر، دولت‌ها طی سال‌های گذشته با اجرای طرح‌های مختلف تأمین مسکن، از جمله مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، تلاش کرده‌اند مسیر خانه‌دار شدن میلیون‌ها خانوار را هموار کنند؛ با این حال، گذشت سال‌ها از آغاز اجرای این طرح‌ها نشان می‌دهد که تحقق اهداف پیش‌بینی‌شده همچنان با چالش‌های جدی روبه‌روست. به‌طوری‌که پرونده مسکن مهر در برخی شهرهای جدید کشور هنوز بسته نشده و نهضت ملی مسکن نیز، با وجود وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال از سال ۱۴۰۰، تا شهریورماه ۱۴۰۴ تنها به تکمیل ۴۱ هزار واحد منجر شده است؛ آماری که در مقایسه با هدف اعلام‌شده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، فاصله قابل توجهی با برنامه‌ریزی اولیه دارد و تردیدهایی را درباره میزان تحقق وعده‌های دولت در حوزه مسکن ایجاد کرده است.
افزایش ۱۰۶ درصدی تورم مصالح ساختمانی در تهران
در کنار چالش‌های مربوط به عرضه مسکن و کندی اجرای طرح‌های حمایتی، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز نیز به یکی از عوامل تشدیدکننده مشکلات این بازار تبدیل شده است. بر اساس آخرین آمار مرکز آمار ایران، تورم مصالح ساختمانی در تهران در فصل بهار سال جاری به ۱۰۶ درصد رسیده است، رقمی که بیانگر فشار فزاینده هزینه‌های تولید بر بازار مسکن است.
بازار مسکن هم‌زمان با دو چالش اساسی مواجه است؛ از یک سو، افزایش هزینه‌های تولید و ساخت‌وساز، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را بالا می‌برد و از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها، امکان تبدیل این واحدها به تقاضای مؤثر را محدود می‌کند. برآیند این دو روند، تداوم رکود معاملاتی در کنار فشارهای تورمی است
در چنین شرایطی، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی روزبه‌روز بیشتر شده است؛ شکافی که نه‌تنها امکان خرید خانه را برای بسیاری از مستأجران و خانه‌اولی‌ها محدود کرده، بلکه بخشی از متقاضیان طرح‌های حمایتی مسکن را نیز در میانه مسیر با ناامیدی و فرسودگی مواجه ساخته است.
تداوم رکود معاملات از اسفندماه سال گذشته، هم‌زمان با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، رشد قیمت مصالح ساختمانی و افزایش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی، فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد کرده است. این وضعیت در حالی ادامه دارد که کاهش توان مالی متقاضیان مصرفی، امکان جذب مؤثر واحدهای عرضه‌شده در بازار را محدود کرده و چشم‌انداز رونق معاملات را با ابهام مواجه ساخته است.
اگرچه بخشی از افزایش هزینه‌های ساخت به آسیب‌دیدن و هدف قرار گرفتن برخی کارخانه‌ها و واحدهای تولیدی مرتبط با صنعت ساختمان در جریان جنگ تحمیلی سوم نسبت داده شده است، اما تحولات بازار مسکن را نمی‌توان صرفاً با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز توضیح داد. بررسی روندهای سال‌های گذشته نشان می‌دهد که مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، از جمله کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش جذابیت مسکن به‌عنوان دارایی سرمایه‌ای و گسترش تقاضای سرمایه‌ای و فعالیت‌های سوداگرانه، در شکل‌گیری شرایط کنونی این بازار نقش داشته‌اند.
تغییر ماهیت مسکن؛ از کالای مصرفی تا دارایی سرمایه‌ای
مسکن طی سال‌های گذشته به‌تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین سرپناه فاصله گرفته و به یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای در اقتصاد خانوارها تبدیل شده است. افزایش جذابیت این بخش به‌عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارایی‌ها، در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها و ورود تقاضای سرمایه‌ای و فعالیت‌های سوداگرانه، شرایطی را ایجاد کرده که در آن، رکود در بخش مصرفی بازار عمیق‌تر شده است.
به بیان دیگر، در شرایط کنونی، بخش قابل توجهی از خانوارهایی که با هدف تأمین سرپناه و خانه‌دار شدن وارد بازار می‌شوند، با شکافی جدی میان سطح درآمد و قیمت مسکن مواجه هستند. این شکاف، توان تقاضای مصرفی برای اثرگذاری بر معاملات را کاهش داده و موجب شده است که حتی افزایش قیمت‌ها نیز به رونق خریدوفروش منجر نشود.
این وضعیت، یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در دوره رکود تورمی است؛ بازاری که در آن، قیمت‌ها و هزینه‌های تولید افزایش می‌یابد، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات متناسب با این افزایش رشد نمی‌کند. در نتیجه، نه افزایش قیمت‌ها به‌تنهایی زمینه‌ساز رونق بازار می‌شود و نه کاهش توان مالی متقاضیان، امکان بازگشت تقاضای مصرفی به سطح مؤثر را فراهم می‌کند.
در چنین شرایطی، بازار مسکن هم‌زمان با دو چالش اساسی مواجه است؛ از یک سو، افزایش هزینه‌های تولید و ساخت‌وساز، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را بالا می‌برد و از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها، امکان تبدیل این واحدها به تقاضای مؤثر را محدود می‌کند. برآیند این دو روند، تداوم رکود معاملاتی در کنار فشارهای تورمی است؛ وضعیتی که خروج از آن، صرفاً با افزایش عرضه یا اجرای طرح‌های ساخت مسکن امکان‌پذیر نخواهد بود و به رفع موانع تولید و تقویت توان مالی متقاضیان نیز وابسته است.
مسکن طی سال‌های گذشته به‌تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین سرپناه فاصله گرفته و به یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای در اقتصاد خانوارها تبدیل شده و در کنار بحران بازار خریدوفروش و اجاره، افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت‌وساز طی ماه‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های بخش مسکن تبدیل شده است
افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز؛ چالش مضاعف نهضت ملی مسکن
در کنار بحران بازار خریدوفروش و اجاره، افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت‌وساز طی ماه‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های بخش مسکن تبدیل شده است؛ مسئله‌ای که علاوه بر پروژه‌های بخش خصوصی، اجرای طرح‌های حمایتی دولت، از جمله نهضت ملی مسکن، را نیز با مشکلات جدی مواجه کرده است.
افزایش هزینه مصالح ساختمانی و رشد قیمت تمام‌شده ساخت، در شرایطی که بسیاری از متقاضیان با محدودیت منابع مالی مواجه هستند، می‌تواند روند پیشبرد پروژه‌های مسکونی را با دشواری بیشتری روبه‌رو کند. این مسئله در طرح‌های حمایتی اهمیت بیشتری دارد؛ چراکه تحقق اهداف این طرح‌ها علاوه بر تأمین زمین و آغاز عملیات اجرایی، به هماهنگی دستگاه‌های مسئول، تأمین مالی پایدار و امکان تکمیل واحدها در چارچوب برنامه‌های اعلام‌شده وابسته است.
وزارت راه و شهرسازی در اجرای نهضت ملی موفقیت چندانی نداشته است
در همین زمینه، سید جمال موسوی، عضو هیئت‌رئیسه کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از روند اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، می‌گوید: تا به امروز موفقیت چندانی در اجرای پروژه‌های مسکن ملی توسط وزارت راه و شهرسازی مشاهده نمی‌شود و نیاز است که یک بازنگری کلی در این سیاست‌گذاری‌ها صورت گیرد تا روند توسعه مسکن شتاب بگیرد.
وی با ابراز تأسف از ناهماهنگی‌های دستگاه‌های اجرایی یادآور شد: متأسفانه در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی و وزارت امور اقتصادی و دارایی مسئولیت توقف در روند ساخت‌وساز را به گردن یکدیگر می‌اندازند؛ در حالی که نتیجه این رویه، عدم حصول توفیق در اجرای قانون «جهش تولید مسکن» و بلاتکلیفی بخش بزرگی از متقاضیان است.
