اگر سیل، زلزله و یا جنگ خانه اجاره‌ای را تخریب کند، آیا مستأجر موظف به جبران خسارت مالک است؟
به گزارش خبرگزاری ۶۰ثانیه، تخریب ملک اجاره‌ای بر اثر حوادثی مانند جنگ، زلزله، سیل یا سایر حوادث خارج از اراده طرفین، این پرسش را مطرح می‌کند که آیا مستأجر مسئول جبران خسارت مالک است و با از بین رفتن ملک، قرارداد اجاره چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟ قانون مدنی در مواد مختلف به شرایط صحت عقد اجاره و آثار زوال یا نقص در عین مستأجره پرداخته است، اما همچنان ابهاماتی در افکار عمومی نسبت به مسئولیت مستأجر در چنین شرایطی وجود دارد.
حمیدرضا حاجی اسفندیاری، وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس حقوقی، با تشریح مسئولیت‌های قانونی مستأجر در قبال ملک اجاره‌ای اظهار کرد: اصل بر این است که مستأجر در برابر عین مستأجره امین محسوب می‌شود و صرف ورود خسارت به ملک، مسئولیتی برای جبران آن بر عهده او ایجاد نمی‌کند مگر اینکه تعدی یا تفریط مستأجر و نقش آن در ورود خسارت احراز شود. وی با اشاره به تفاوت مالکیت ملک و حق استفاده از آن افزود: در قرارداد اجاره، مستأجر مالک منافع ملک برای مدت معین می‌شود، اما مالکیت خود ملک همچنان در اختیار موجر باقی می‌ماند.
از این رو، مسئولیت مستأجر در قبال خسارت‌های واردشده به ملک، به شرایط وقوع حادثه و نحوه رفتار او بستگی دارد. این کارشناس حقوقی ادامه داد: چنانچه ملک بر اثر حادثه‌ای خارج از اختیار مستأجر، مانند جنگ و زلزله یا سیل، تخریب شود و مستأجر در وقوع خسارت نقشی نداشته باشد، اصولاً تکلیفی برای جبران خسارت مالک نخواهد داشت.
در چنین وضعیتی، باید وضعیت ملک و امکان ادامه استفاده از آن بررسی شود. حاجی اسفندیاری با اشاره به آثار تخریب ملک بر قرارداد اجاره تصریح کرد: اگر بر اثر حادثه، عین مستأجره به‌طور کامل از بین برود یا امکان بهره‌برداری از آن منتفی شود، ادامه قرارداد اجاره نیز باطل خواهد شد زیرا موضوع اصلی این قرارداد، فراهم بودن امکان انتفاع از ملک است.
وی خاطرنشان کرد: در مواردی که ملک به‌طور کامل از بین نرفته، اما آسیب دیده است، نمی‌توان در همه شرایط حکم یکسانی صادر کرد. میزان خسارت، امکان تعمیر و بازگشت ملک به وضعیت قابل استفاده و شرایط قانونی قرارداد، در تعیین آثار حقوقی حادثه مؤثر است.
این حقوقدان در پایان تأکید کرد: برای تعیین مسئولیت مستأجر و سرنوشت قرارداد اجاره، باید میان خسارت ناشی از حوادث قهری و خسارتی که بر اثر تقصیر، تعدی یا تفریط مستأجر ایجاد شده است، تفاوت قائل شد. بنابراین، صرف تخریب ملک در اثر حادثه‌ای غیرمترقبه، به‌تنهایی دلیلی بر مسئولیت مستأجر در جبران خسارت موجر نیست.
