سقوط سنگین معاملات مسکن آمریکا؛ وام‌های گران، بازار را فلج کرد

بازار مسکن آمریکا در ماه ژوئیه با افت شدید معاملات به پایین‌ترین سطح خود از ابتدای سال جاری میلادی رسید که ناشی از فشار وام‌های گران و نرخ‌های بالای مسکن است.

بازار مسکن آمریکا در ماه ژوئیه بار دیگر نشانه‌هایی از ضعف و رکود را به نمایش گذاشت و تعداد قراردادهای خرید خانه‌های موجود، برخلاف انتظار کارشناسان، با کاهش چشمگیری مواجه شد. این در حالی است که انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا از رسیدن شاخص فروش خانه‌های در انتظار معامله به پایین‌ترین سطح خود از ابتدای سال جاری خبر داده است.

بر اساس گزارش این انجمن، شاخص فروش خانه‌های در انتظار معامله با کاهش ۲٫۳ درصدی نسبت به ماه ژوئن به ۷۱٫۲ واحد رسید که این رقم پایین‌ترین سطح از ژانویه ۲۰۲۶ محسوب می‌شود. این افت، در حالی رخ داده که اقتصاددانان پیش از این انتظار افزایش معاملات در بازار مسکن آمریکا را داشتند. شاخص فروش‌های در انتظار معامله که قراردادهای امضاشده برای خرید خانه را پیش از نهایی شدن معامله دنبال می‌کند، معمولاً به عنوان یکی از شاخص‌های پیش‌نگر بازار مسکن در نظر گرفته می‌شود. این شاخص بر اساس مقایسه سالانه نیز با کاهش ۲٫۲ درصدی مواجه شده است.

لارنس یون، اقتصاددان ارشد انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، دلیل اصلی این کاهش معاملات را افزایش نرخ وام مسکن دانسته است. به گفته وی، بالاترین نرخ‌های وام مسکن در سال جاری درست در میانه فصل تابستان به اوج خود رسید و این موضوع باعث شد خریداران کمتری نسبت به انعقاد قرارداد اقدام کنند. آمارهای موجود در بازار نیز نشان می‌دهد نرخ وام ۳۰ ساله ثابت در مقطع مورد بررسی به حدود ۶٫۷۷ درصد رسیده بود؛ نرخی که همچنان در نزدیکی بالاترین سطح بیش از یک سال اخیر قرار دارد.

نرخ‌های بالای وام در کنار قیمت‌های سرسام‌آور مسکن، توان خرید خانوارهای آمریکایی را به شدت محدود کرده و بسیاری از خریداران را به انتظار برای بهبود شرایط واداشته است. کاهش معاملات در هر چهار منطقه اصلی آمریکا مشاهده شد، اما غرب این کشور با افت ۴٫۷ درصدی نسبت به ماه قبل، بیشترین کاهش را تجربه کرد. پس از آن، جنوب با ۲٫۲ درصد، شمال‌شرق با ۲ درصد و غرب میانه با ۰٫۷ درصد کاهش قرار گرفتند. در مقایسه سالانه نیز، فروش‌های در انتظار معامله در غرب آمریکا با ۷٫۱ درصد کاهش، شدیدترین افت را در میان مناطق این کشور به خود اختصاص داد.

در عین حال، بازار مسکن از نظر عرضه و قدرت چانه‌زنی خریداران نیز در حال تغییر است. به گفته یون، قیمت خانه‌ها همچنان در سطوح بی‌سابقه قرار دارد و در نتیجه، خانه‌های بیشتری مدت طولانی‌تری را در بازار سپری می‌کنند. همچنین، تعداد خریدارانی که حاضرند بیش از قیمت پیشنهادی فروشنده پیشنهاد دهند، نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.

ضعف معاملات تنها مشکل بازار مسکن آمریکا نیست. داده‌های منتشرشده در روزهای اخیر نشان داد ساخت خانه‌های ویلایی در ماه ژوئیه ۹٫۹ درصد کاهش یافت و به پایین‌ترین سطح از نوامبر ۲۰۲۲ رسید. در مجموع نیز، آغاز ساخت واحدهای مسکونی، با احتساب ساختمان‌های چند واحدی، ۱۲٫۴ درصد کاهش را تجربه کرد.

با این حال، چشم‌انداز بازار کاملاً منفی نیست. یون معتقد است افزایش اشتغال می‌تواند در ماه‌های آینده خریداران بیشتری را به بازار هدایت کند، به‌ویژه اگر نرخ وام مسکن تثبیت شود یا روندی کاهشی در پیش گیرد. وی می‌گوید قراردادهای در انتظار معامله اکنون حدود ۳۰ درصد پایین‌تر از سطح سال ۲۰۱۹ (پیش از همه‌گیری کرونا) قرار دارد؛ در حالی که تعداد افراد شاغل نسبت به آن زمان ۵ درصد افزایش یافته است. این فاصله از وجود تقاضای انباشته قابل‌توجهی حکایت دارد که در صورت افزایش عرضه و بهبود قدرت خرید می‌تواند به بازار بازگردد.