ثبت رسمی معاملات املاک، از فروش تکراری ملک و شکل‌گیری کلاهبرداریهای ملکی جلوگیری می‌کند.
به گزارش خبرگزاری ۶۰ثانیه، مهدی امیری اصفهانی، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه، با تأکید بر ضرورت تحول در نظام معاملات اموال غیرمنقول، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات را یکی از ابزارهای مهم برای صیانت از حقوق مردم، شفافیت مالکیت و جلوگیری از شکل‌گیری اختلافات و جرایم ملکی دانست. وی در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ضمن تقدیر از رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کارکنان این سازمان، اقدامات صورت‌گرفته برای اجرای این قانون و راه‌اندازی نهضت ثبت رسمی معاملات را ارزشمند توصیف کرد و گفت: اجرای احکام متعدد و پیچیده این قانون، مسئولیت سنگینی بر عهده مجموعه‌های متولی گذاشته است.
امیری اصفهانی همچنین از نقش حجت‌الاسلام والمسلمین حمزه خلیلی، معاون اول قوه قضاییه، در هدایت و پیگیری اجرای قانون و ایجاد هماهنگی میان دستگاه‌های مختلف قدردانی کرد. ثبت معاملات؛ ضرورتی برای حفظ حقوق مردم معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با اشاره به جایگاه ثبت و مستندسازی در روابط حقوقی مردم اظهار کرد: مستندکردن معاملات و اعتباربخشی به توافق‌های اشخاص، علاوه بر حفظ حقوق طرفین، در جلوگیری از اختلافات و جرایم و تحقق عدالت نقش اساسی دارد.
وی برای تبیین اهمیت این موضوع به آیه 282 سوره بقره اشاره کرد و افزود: تأکید قرآن کریم بر مکتوب‌کردن تعهدات و معاملات، بیانگر جایگاه ثبت و مستندسازی در جلوگیری از اختلاف و صیانت از حقوق افراد است. امیری اصفهانی همچنین با استناد به اصل دوم قانون اساسی، بهره‌گیری از دانش، فناوری و دستاوردهای پیشرفته بشری را از ظرفیت‌های مهم برای تحقق قسط و عدالت برشمرد و تصریح کرد: اداره مطلوب جامعه و تحقق حکمرانی کارآمد، بدون اصلاح و به‌روزرسانی فرایندها امکان‌پذیر نیست.
وی شفافیت، رفع ابهام، ایجاد اعتماد، اعتباربخشی به روابط حقوقی و پیش‌بینی و کنترل آسیب‌ها را از مؤلفه‌های تحقق عدالت دانست و گفت: زمانی می‌توان از حقوق اشخاص به شکل مؤثر حمایت کرد که فناوری، مقررات دقیق و سیاست‌های پیشگیرانه در کنار یکدیگر قرار گیرند. به گفته معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه، چنین رویکردی ضمن تسهیل فرایند احقاق حقوق و وصول مطالبات، احتمال بروز خطا، اعمال سلیقه، تبعیض و سوءاستفاده از موقعیت‌های حقوقی را کاهش می‌دهد.
وی با بیان اینکه مناسبات اقتصادی و حقوقی جامعه همواره در حال تغییر است، بر ضرورت بازنگری در چارچوب‌های فکری، رفتاری و رویه‌های حقوقی تأکید کرد و افزود: سازوکارهای قانونی باید متناسب با تحولات اجتماعی و اقتصادی به‌روزرسانی شوند تا هم حرمت اشخاص حفظ شود و هم کارآمدی نظام حکمرانی قضایی ارتقا یابد. معاملات عادی چگونه به اختلافات و کلاهبرداری ملکی منجر می‌شوند؟
امیری اصفهانی یکی از پیش‌شرط‌های تثبیت مالکیت و تأمین امنیت اقتصادی را وجود اسناد معتبر و قابل اتکا دانست و گفت: شیوه‌های اعمال حق در جامعه باید پشتوانه مستند و روشنی داشته باشند و در این مسیر، نقش عرف و ضرورت اصلاح رویه‌های رایج معاملات نیز باید مورد توجه قرار گیرد. وی با اشاره به تغییر سریع مفاهیم و پدیده‌های مالی و حقوقی در جامعه اظهار کرد: تحولات اقتصادی و فرهنگی در کنار برخی رفتارهای مجرمانه و منفعت‌طلبانه، بسیاری از روش‌های سنتی معاملات را با چالش مواجه کرده و می‌تواند زمینه تضییع حقوق اشخاص را فراهم کند.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه در تشریح مخاطرات معاملات غیررسمی، به رواج قولنامه‌ها، وکالت‌نامه‌ها و تعهدات ثبت‌نشده در خریدوفروش املاک اشاره کرد و گفت: در چنین شرایطی ممکن است یک ملک موضوع چند معامله قرار گیرد، حدود اختیارات فروشنده مشخص نباشد یا حقوق خریداران قبلی از خریداران بعدی پنهان بماند. وی افزود: این وضعیت زمینه‌ساز افزایش پرونده‌هایی با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال معامله، اثبات مالکیت، تعارض اسناد و مطالبه خسارت است.
از سوی دیگر، فروش یک ملک به چند نفر، به‌ویژه در پیش‌فروش‌های فاقد مجوز، می‌تواند به فریب خریداران و ارتکاب جرایمی مانند جعل، تبانی برای بردن مال غیر و کلاهبرداری ملکی منجر شود. امیری اصفهانی مسئله اصلی در این حوزه را جلوگیری از تعارض حقوق اشخاص پیش از وقوع معامله عنوان کرد و گفت: باید شرایطی فراهم شود که امکان فروش مجدد ملک، معامله معارض و شکل‌گیری اختلافات حقوقی از همان مراحل اولیه معامله به حداقل برسد.
سه مأموریت اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
وی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را فراتر از یک مقرره تشریفاتی و ثبتی ارزیابی کرد و گفت: این قانون سه هدف اساسی را دنبال می‌کند؛ نخست، روشن و شفاف‌شدن وضعیت حقوقی املاک، دوم، رسمی‌شدن فرایند نقل‌وانتقال و گردش معاملات و سوم، محدودکردن فرصت سوءاستفاده از ابهام و تردید در مالکیت و تعهدات قراردادی. معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه ادامه داد: اهمیت راهبردی این قانون در آن است که با ساماندهی اطلاعات و تقویت زیرساخت‌های حقوقی، از شکل‌گیری بسیاری از اختلافات و پرونده‌های ملکی جلوگیری می‌کند و برای رعایت الزامات قانونی نیز ضمانت اجراهای مشخصی در نظر گرفته است.
وی در تشریح ماده یک قانون اظهار کرد: محور اصلی این ماده، الزام به ثبت رسمی معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و تعیین محدودیت برای اعتبار معاملات و اسناد ثبت‌نشده است. به گفته امیری اصفهانی، قانون‌گذار برای اجرای این الزام، ضمانت اجراهایی از جمله غیرقابل استماع بودن برخی دعاوی حقوقی و شکایات کیفری مرتبط در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری و همچنین محدودیت پذیرش اسناد مربوط در فرایندهای اجرایی را پیش‌بینی کرده است.
مسئولیت دستگاه‌های اجرایی و دفاتر اسناد رسمی در اجرای قانون امیری اصفهانی در ادامه به تکالیف دستگاه‌های اجرایی در فرایند استعلامات مربوط به املاک اشاره کرد و با استناد به ماده 6 قانون گفت: دستگاه‌هایی که بر اساس مقررات، اختیار اظهارنظر درباره نقل‌وانتقال املاک را دارند، موظف‌اند در مهلت تعیین‌شده به استعلامات پاسخ دهند. عدم پاسخ‌گویی در موعد مقرر می‌تواند به منزله عدول از حق اظهارنظر تلقی شود و برای مسئولان متخلف نیز ضمانت اجرای اداری در نظر گرفته شده است.
وی همچنین با اشاره به ماده 2 قانون افزود: دفاتر اسناد رسمی این امکان و تکلیف را دارند که به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی را در قالب سند رسمی تنظیم و ثبت کنند. معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه تصریح کرد: استفاده از این ظرفیت، توافق‌های پراکنده و بعضاً مبهم را به تعهداتی روشن، رسمی و قابل پیگیری تبدیل می‌کند و از بروز اختلافات و جرایمی مانند کلاهبرداری و انتقال مال غیر می‌کاهد.
ساماندهی مشاوران املاک برای کاهش تخلفات معاملاتی وی در تشریح مواد 3 و 11 قانون و مسئولیت مشاوران املاک اظهار کرد: بنگاه‌های معاملات ملکی پس از انجام مذاکرات اولیه، باید پیش‌نویس قرارداد را در سامانه مربوط ثبت کرده و برای طی مراحل قانونی و تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. بر این اساس، مشاوران املاک در چارچوب مقرر در قانون مجاز به تنظیم مستقل اسناد عادی قرارداد نیستند.
امیری اصفهانی خاطرنشان کرد: قرارگرفتن فرایند توافق و تنظیم قرارداد در یک مسیر مشخص و قابل نظارت، امکان تقلب، جعل، تبانی و اختلافات ناشی از معاملات غیرشفاف را کاهش می‌دهد. وی همچنین مواد 4، 5، 8، 9 و 10 قانون را دارای ظرفیت‌های نظارتی و پیشگیرانه دانست و گفت: رصد مستمر اجرای قانون از سوی مسئولان قضایی و اجرایی، اعلام به‌موقع نتایج بررسی‌های مراجع ذی‌صلاح و پرداخت حقوق و عوارض قانونی، از جمله سازوکارهایی است که به شفافیت و تثبیت وضعیت حقوقی املاک کمک می‌کند.
به گفته وی، اجرای این مقررات علاوه بر فراهم‌کردن امکان جبران خسارت زیان‌دیدگان و برخورد با متخلفان، از پراکندگی حقوق اشخاص و تحمیل هزینه‌های ناشی از طرح دعاوی متعدد به دستگاه‌های اجرایی جلوگیری می‌کند. ماده 10؛ مسیری برای تعیین تکلیف ادعاهای مالکیت معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه در بخش دیگری از سخنان خود به ماده 10 قانون و سازوکار ساماندهی اسناد غیررسمی پرداخت و اظهار کرد: این ماده با پیش‌بینی فرایند ثبت و بررسی ادعاهای مربوط به مالکیت املاکی که فاقد سند رسمی هستند، در پی تعیین تکلیف وضعیت حقوقی این املاک و فراهم‌کردن زمینه دریافت سند رسمی است.
وی افزود: اجرای این سازوکار می‌تواند ابهامات مربوط به سوابق مالکیت را برطرف کند و با محدودکردن امکان پیگیری ادعاهای خارج از مهلت‌ها و چارچوب‌های قانونی، از شکل‌گیری پرونده‌های جدید ملکی جلوگیری کند. امیری اصفهانی در عین حال تأکید کرد: ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده 10 به معنای اثبات مالکیت نیست و هر ادعا باید مطابق ضوابط و مراحل قانونی بررسی و تعیین تکلیف شود.
پیش‌فروش ساختمان؛ یکی از حوزه‌های نیازمند نظارت جدی وی پیش‌فروش ساختمان را از بخش‌های حساس و پرریسک معاملات املاک دانست و گفت: فاصله زمانی میان پرداخت وجه و تحویل واحد، تعدد خریداران، وابستگی اجرای پروژه به مجوزهای ساختمانی و احتمال تغییر شرایط ساخت‌وساز، از عواملی هستند که این نوع معاملات را در معرض اختلاف و سوءاستفاده قرار می‌دهند.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با اشاره به مواد 14 و 15 قانون اظهار کرد: این مواد با ایجاد سازوکارهای مقدماتی و فراهم‌کردن امکان شناسایی و تثبیت حقوقی اجزای مختلف ساختمان در حال احداث، شرایط لازم برای پیش‌فروش قانونی را تقویت می‌کنند. وی افزود: هدف از این مقررات، ایجاد اطمینان برای اشخاص ذی‌حق و ذی‌نفع، حمایت از معاملات قانونی و جلوگیری از پیش‌فروش‌های غیرمجاز و تضییع حقوق خریداران است.
امیری اصفهانی همچنین با اشاره به اصلاح و نسخ برخی مقررات پیشین، از جمله احکام مرتبط با قانون پیش‌فروش ساختمان، گفت: تغییرات ایجادشده در قوانین این حوزه سه نتیجه مهم را دنبال می‌کند؛ پیشگیری از شکل‌گیری اختلاف، جلوگیری از تبدیل اختلافات به دعاوی قضایی و کاهش امکان طرح و پیگیری ادعاهای فاقد پشتوانه رسمی و قانونی. ظرفیت‌های قانون برای پیشگیری از جرایم ملکی وی در پایان با اشاره به ابعاد پیشگیرانه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، احراز دقیق هویت طرفین معامله، بررسی اصالت اسناد، ثبت به‌موقع اطلاعات و شناسایی معاملات مشکوک را از جمله ابزارهای مؤثر برای کاهش تخلفات و جرایم ملکی برشمرد.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه تأکید کرد: با استقرار سازوکارهای شفاف و قابل نظارت در معاملات املاک، می‌توان فرصت ارتکاب جرایمی همچون جعل، کلاهبرداری و فروش مال غیر را محدود کرد و از تشکیل بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با مالکیت و نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول پیشگیری کرد.
